하자보수기간 준공일 기준으로 계산하려면 이렇게
얼마 전 새 아파트 입주자가 욕실 타일 하자를 접수하려는데, 관리사무소에서 들은 준공일과 열쇠를 받은 날이 달라 헷갈린다고 했습니다. 몇 달 차이가 별것 아닌 듯해도 2년짜리 하자라면 청구 가능 여부가 갈릴 수 있습니다. 저는 하자 상담을 받을 때 먼저 날짜 세 개를 적습니다. 준공일, 사용검사일 또는 사용승인일, 그리고 해당 세대의 인도일입니다.
준공일 하나로 모든 하자 기간을 계산하지 마세요
현장에서는 건물이 다 지어진 날을 뭉뚱그려 ‘준공일’이라고 부릅니다. 그런데 공동주택관리법상 하자담보책임기간의 출발점은 전유부분과 공용부분이 다릅니다. 세대 안처럼 입주자가 따로 쓰는 전유부분은 그 세대를 인도받은 날부터, 복도·계단·외벽처럼 함께 쓰는 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산합니다.
가령 한 단지의 사용검사일이 2024년 3월 1일이고, 내 세대를 인도받은 날이 같은 해 6월 1일이라면 출발점이 석 달 다릅니다. 욕실 타일 같은 세대 안 하자는 인도일을, 공용 복도 타일 하자는 사용검사일을 먼저 확인해야 합니다. 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 단지라면 해당 검사일을 확인해야 하므로 단지 전체의 ‘준공일’만 적힌 안내문으로 계산을 끝내기 어렵습니다.
날짜를 확인할 때는 사용검사 또는 사용승인 관련 서류와 주택인도증서를 나란히 놓으세요. 주택인도증서의 인도일은 관리주체가 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 되어 있습니다. 입주 예정일이나 등기일을 기억에 의존해 적는 것보다 실제 인도 기록을 확인하는 편이 분쟁을 줄입니다.
하자 부위보다 공사 종류를 먼저 적어야 합니다
기간은 ‘하자가 났다’는 사실만으로 정해지지 않습니다. 공동주택관리법 시행령은 내력구조부 하자를 10년으로 두고, 시설공사는 별표에 따라 나눕니다. 도배·타일 등 마감공사는 2년, 창호와 급배수 설비 등은 3년, 방수공사 등은 5년입니다. 같은 누수라도 창호 주변 문제인지, 방수층 문제인지에 따라 적용할 공종이 달라질 수 있습니다.
그래서 견적서를 볼 때처럼 항목을 쪼개 적어야 합니다. ‘거실 물 샘’이라고만 쓰면 원인과 보수 범위가 흐려집니다. ‘거실 창틀 아래 빗물 유입, 비 오는 날 벽지 젖음, 창호 접합부 또는 외벽 방수 원인 확인 요청’처럼 위치·증상·원인 확인 범위를 나눠 적으면 업체와 이야기하기도 수월합니다. 다만 눈에 보이는 증상만으로 공종을 단정해서는 안 됩니다. 방수공사 하자라며 5년을 주장했는데 조사 결과 창호 시공 문제라면 기간 판단이 달라질 수 있습니다.
또 10년이라는 숫자를 건물의 모든 균열에 붙이면 안 됩니다. 내력구조부 하자는 구조 안전에 영향을 주거나 그럴 우려가 있는 결함을 뜻합니다. 벽지 이음새가 벌어진 것과 구조체의 위험한 균열은 같은 항목이 아닙니다. 사진에는 전체 위치와 가까이 찍은 모습, 크기를 가늠할 수 있는 기준물을 함께 남겨두는 게 좋습니다.
기간 안에 청구했다는 기록을 남기는 방법
하자를 발견했다면 전화 한 통으로 끝내지 마세요. 공동주택관리법 시행령은 담보책임기간 안에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 합니다. 전유부분은 입주자가 청구하고 관리주체에 대행을 맡길 수도 있습니다. 공용부분은 입주자대표회의, 관리주체 또는 관리단을 통해 청구하는 구조입니다. 관리사무소에만 말하고 사업주체에 접수된 기록이 없다면 나중에 날짜를 입증하기 곤란해집니다.
접수 문서에는 동·호수 또는 공용부 위치, 발견일, 증상, 사진·영상, 원하는 조치를 넣으세요. 보수만 적기보다 원인 조사, 보수 범위, 자재, 일정, 재발 시 처리 방법을 함께 요구하는 편이 낫습니다. 접수번호나 이메일 회신처럼 상대방에게 언제 전달됐는지 확인할 자료도 보관하세요. 기간 끝 무렵이라면 특히 접수일이 보이는 기록이 중요합니다.
사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 이내에 보수하거나, 보수 부위와 방법·기간·담당자를 적은 계획을 서면으로 알려야 합니다. 하자가 아니라고 본다면 그 이유도 서면으로 통보해야 합니다. 15일은 모든 보수 공사를 끝내야 하는 일률적인 기한이 아닙니다. ‘곧 방문하겠다’는 말만 반복된다면 서면 계획과 예정일을 다시 요구할 근거가 있습니다.
보수 거절을 받았을 때 확인할 순서
먼저 거절 사유를 문서로 받으세요. 기간이 지났다는 주장인지, 시공상 하자가 아니라 사용 중 손상이라는 주장인지에 따라 대응이 다릅니다. 기간 문제라면 전유부분 인도일 또는 공용부분 사용검사일을 다시 맞춰 보고, 공종 분류도 확인합니다. 원인 문제라면 발생 시점의 사진, 누수 재현 영상, 이전 접수 내역과 현장 점검 내용을 모읍니다.
예를 들어 욕실 바닥 물고임을 두고 업체가 ‘사용 습관’이라고만 답한다면, 물이 고이는 위치와 배수 방향을 찍고 현장 기울기 점검을 요청할 수 있습니다. 보수 견적을 따로 받을 때도 철거·방수·타일 재시공·폐기물 처리·재방문 비용이 각각 포함됐는지 확인해야 합니다. 낮은 금액만 보고 맡겼다가 방수층 확인이 빠지면 같은 자리를 다시 뜯을 수 있습니다.
당사자 사이에서 하자 여부나 보수 방법이 계속 다투어지면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 절차를 검토할 수 있습니다. 신청 전에는 해당 건물이 대상 공동주택인지, 누가 신청할 수 있는지, 기존 청구와 답변 기록이 갖춰졌는지를 확인하세요. 오래된 건물이나 별도로 맡긴 인테리어 공사는 적용 법률과 계약상 보증 조건이 다를 수 있으니 아파트 신축 기준을 그대로 가져다 쓰면 곤란합니다.
하자보수기간 준공일을 검색하는 분들은 대개 ‘아직 요구할 수 있나’를 먼저 묻습니다. 그 답은 날짜 하나보다 어느 공간의 어떤 공사에서 생긴 문제인지에 달려 있습니다. 저는 업체가 말한 기간을 듣기 전에 인도 기록, 사용검사 기록, 하자 접수 내역을 먼저 펼쳐 봅니다. 그 세 장이 있어야 보수 범위와 책임을 제대로 따질 수 있습니다.
